Что такое ипотека?

Ипотека в банке – это кредит для покупки жилья. Заемщик становится собственником квартиры или дома, но не может их продать или подарить. Объект остается в залоге в качестве гарантии полного погашения кредита. В случае невыплаты банк продаст недвижимость и заберет деньги в счет возмещения долга.  

История ипотеки, как и когда появилась

Первые случаи закладывания земли за деньги были известны еще в Древнем Египте. Но широкое распространение ипотечная ссуда получила уже в Древней Греции в 594 году до н.э. Афинский архонт Солон (правитель государства) проводил экономические реформы, чтобы истребить долговое рабство.

Тогда деньги выдавали под залог имущества, в том числе участков и домов. На территории должника устанавливали большой камень белого цвета, на котором писали сумму, срок и процент по займу. Именно такие камни называли «ипотека», что в переводе с древнегреческого означает «залог», «предупреждение». В дальнейшем камни сменились на ипотечные журналы.

Похожая практика была и в Древнем Риме – имущество должник обязан был отдать кредитору пока не вернет деньги.

Законы об ипотеке в истории

Юридически понятие ипотека закрепили только в 14 веке в Германии, а в конце 16 века – во Франции.

В России изначально практиковалась форма заклада аналогично, как в древнем Риме. То есть имущество находилось у кредитора. И только в 15 веке появился термин залог, когда собственник мог пользоваться землей пока исправно возвращает займ. Право безусловного перехода кредитору (в наше время – банку) было закреплено в 1649 году в «Соборном уложении».

Первый ипотечный банк в России появился в 1754 году по инициативе графа Петра Шувалова. Он был создан для борьбы с ростовщиками и высокими процентами. В отличии от европейских банков (где в залог не брали крепостных), в России «души» закладывали часто. Кстати, это стало вдохновением для Н. Гоголя в создании произведения «Мертвые души».

В 1786 году была создана Страховая экспедиция – организация по страхованию домов, которые передавали в залог. Кредиты выдавались придворной знати и помещикам.

В 1861 году, после отмены крепостного права, ипотеку выдавали крестьянам на 49 лет под 6% годовых. Более 20 млн. человек получили деньги «для первоначального обзаведения» хозяйством.

К 1917 году в стране зарегистрировали 21 земельный банк (с участием государственного капитала) и 18 частных.

В 1918 году все было национализировано, а термин ипотека трактовался как орудие разорения и эксплуатации крестьян. В социалистических странах история ипотеки была прервана.  

Ипотека в современной России

В Европе и США возможность получить ипотеку под залог недвижимости оставалась постоянно. Но в Россию она вернулась только в 1997 году, в связи с принятием 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 1998 года ипотеку выдавали на 3 года и преимущественно в долларах США, поэтому клиентов было не много.

Со вступлением в силу нового Жилищного кодекса 1 января 2005 года начался активный рост ипотечного кредитования:

• процентная ставка 10-12%;
• срок кредита 30 лет;
• без первоначального взноса.

Кризис 2008 года и дальнейшее восстановление экономики до 2012 затормозили развитие ипотеки в стране.

Актуальная процентная ставка по ипотеке

В настоящее время сокращение ключевой ставки Банка России позволяет выдавать ипотеку под 9,5%, льготные программы – 4-6%, в отдельных случаях 2%.

По данным Центробанка только в 2022 году было выдано ипотеки на 2,6 трлн. руб. В залоге у кредиторов остается более 65% жилого фонда, введенного в эксплуатацию с 2016 года, в отдельных регионах – до 80%. А значит минимум каждая вторая квартира покупается в ипотеку кредит.

Что такое ипотека простыми словами

В течение этих 10-лет ипотечное законодательство продолжает развиваться, но финансовые учреждения еще не раскрыли свои возможности. Ипотеку выдают почти все банки. И с учетом высокой конкуренции они меняют условия, но схема оформления и выдачи в целом стандартная.

В чем разница между ипотекой и кредитом

Кредит — это общий термин для всех видов займов, а ипотека — это разновидность кредитования, которая позволяет заемщику получить деньги на покупку недвижимости. Ее особенность заключается в том, что она оформляется под залог приобретаемого жилья. И до момента полного погашения задолженности недвижимость находится в собственности банка.

Учитывая стоимость недвижимости, такой кредит относится к долгосрочным. И для отдельных категорий граждан ипотека – это единственный способ приобрести собственное жилье.

Для оформления ипотеки нужно:

• выбрать банк;
• собрать необходимые документы;
• подать заявку.

Если банк примет положительное решение, то оно будет действительно в течение минимум 3 месяцев. При покупке у застройщика выбрать квартиру можно до подачи заявки на кредит. Вторичную недвижимость лучше выбирать уже после одобрения заявки.

Как взять ипотечную ссуду

Схема выдачи ипотечного кредита:

1. Клиент оформляет заявку на ипотечный кредит для покупки жилой недвижимости.
2. Банк рассматривает заявку и принимает одно из 3 типов решений: одобрить в полном объеме, потребовать увеличить первоначальный взнос (если программа без взноса – уменьшить сумму кредита), отказать.
3. Клиент выбирает недвижимость исходя из одобренной суммы и предоставляет документы в банк для оценки стоимости залога.
4. Банк оценивает возможность принять жилье в залог. При положительном решении начинается процесс оформления ипотечного договора, при отрицательном – поиск новой квартиры.
5. Клиент вносит первоначальный взнос на счет продавца. Оставшуюся сумму перечисляет банк.
6. После оформления сделки клиент регистрирует право собственности с обременением.
7. В некоторых случаях требуется оформление страхования жизни и залога.

Платежи по кредиту вносить необходимо ежемесячно согласно графику. Сумма взноса включает основной долг и проценты. Как только внесен последний платеж – банк выдает справку об отсутствии задолженности и снимает обременения с объекта недвижимости.

Если в условиях прописано обязательное страхование – требуется ежегодно страховать жизнь и/или недвижимость. Это правило действует в течение всего срока кредитования.

Требования к заемщикам по ипотеке лояльнее чем по потребительским кредитам или на покупку автомобиля. Так как банк практически гарантированно получит свои средства.

В зависимости от объекта залога и финансовых возможностей клиента (наличие подтвержденного дохода и официальное трудоустройство) первоначальный взнос может составлять от 15 до 70%.

Требования к клиентам:

• Возраст – 24-55 лет.
• Гражданство – РФ.
• Доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей.
• Наличие в собственности движимого имущества, свидетельствующего о состоятельности. Условие важное если доход клиента полностью не официальный или он зарегистрирован в качестве ИП и сдает «нулевую» отчетность.

В исключительных случаях рассматривают заемщиков с 21 года, но учитывая статистику неплатежей по кредитам банки предпочитают более «зрелых» клиентов.

Для заключения договора необходим паспорт и СНИЛС, у ИП – налоговая декларация и выписка по счету (если он открыт в стороннем банке).

Последствия просрочки платежей по ипотеке

При отсутствии платежей банк вправе забрать недвижимость и выставить ее на торги. С вырученной суммы будут погашены обязательства клиента, оставшиеся деньги (при наличии) переводятся на его счет.

До изъятия жилья можно попробовать заключить дополнительные договора для оптимизации условий ипотечного кредита:

• Изменение графика платежей по соглашению с банком. Заключается в установлении фиксированной суммы, которую клиент сможет выплачивать пока финансовое положение не улучшится. Накопившаяся задолженность будет перераспределена на последующие годы выплат.
• Плавающий график. Часто применяют в курортных городах, ввиду динамики дохода у клиентов, зарабатывающих с мая по сентябрь.
• Кредитные каникулы. Оплата только процентной ставки по кредиту, основной долг перераспределяется на другие периоды и происходит увеличение платежей. Срок кредитных каникул не превышает 6 месяцев.
• Рефинансирование кредита. Заключить новый договор на больший срок, чтобы уменьшить сумму платежей. Рефинансирование можно оформить в банке, который выдал ипотеку или выбрать более выгодные условия в другом кредитном учреждении.

Виды ипотечных кредитов

Классификация ипотечных займов проводится по основным параметрам договора.

В зависимости от цели выделяют 3 вида кредита:

• Стандартная ипотека. Займ на покупку строящегося жилья или квартиру на вторичном рынке. При необходимости кредит могут оформить под залог уже имеющейся у клиента недвижимости.
• Социальная (льготная) ипотека. Приобретение жилья в ипотеку при государственной поддержке – дальневосточная, земский доктор, программа для военнослужащих, семейная ипотека и др.
• Кредит под залог недвижимости. Этот вариант применяют в следующих случаях: выдача денег с плохой историей и с высоким первоначальным взносом, покупка недвижимости нерезидентами, приобретение «неликвидного» жилья (слишком дорогого, на которое потом сложно будет найти клиента). Программа менее распространена, так как у банка есть дополнительный риск с продажей залога и возвратом денег.

Таблица: Классификация ипотеки по условиям договора.

Учитывая срок и процентную ставку по ипотечному кредитованию, сейчас это самый оптимальный вид займов. Только не каждый клиент за 500 000 рублей захочет закладывать квартиру, чтобы выплачивать их 20 лет с минимальным платежом.

Законы об ипотеке

Нормативная база в РФ очень развита, она учитывает интересы не только банка, но и заемщиков.

Таблица. Основные кодексы и постановления правительства, которые регулируют ипотечное кредитование.

Власть постоянно принимает новые законы об ипотеке, а также изменяет действующие постановления правительства, с учетом экономической и социальной обстановки.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

У ипотеки много преимуществ, но и минусов достаточно. Желательно ознакомиться с ними перед подачей заявки, чтобы принять взвешенное решение о покупке жилья в ипотеку.

Преимущества ипотеки:

1. Возможность купить жилье быстро. С момента подачи заявки до оформления ипотечного кредита проходит не более 14 дней при покупке жилья у застройщика, 30 дней – при покупке на вторичном рынке.
2. Выгодные инвестиции. Стоимость жилья может вырасти, а значит часть оплаченных процентов компенсируется изменившейся ценой. Например, купили квартиру за 2 000 000 рублей, через 10 лет она уже стоит 5 000 000, а переплата по процентам составила 2 200 000 рублей.
3. Небольшие выплаты по кредиту, что бывает выгоднее чем платить за съемное жилье. С учетом что многие снимают годами – за это время можно уже стать собственником.
4. Получение налогового вычета на проценты и сумму долга.
5. Много льготных программ от государства, позволяющих сэкономить на процентах.

Недостатки ипотечного кредитования:

1. Большая переплата. За 20 лет переплата превышает сумму кредита в 3-6 раз.
2. Ежегодные расходы на страхование в сумме 5 000 – 15 000 руб.
3. Ограничения на продажу имущества до выплаты ипотеки или оформление большого пакета документов при согласовании с банком продажи или замены предмета залога.
4. Риск конфискации имущества при нарушении условий договора.
5. Моральная усталость. При заключении договора многие рассчитывают досрочно погасить кредит за 5-7 лет. Но на практике это могут сделать только 10% клиентов. В итоге продажа залога и покупка более дешевого жилья на разницу, либо переезд в пригород.
6. Высокая кредитная загрузка и невозможность оформить другие кредиты при необходимости.

Как работает ипотека, как ее использовать

Тем, кто хочет взять ипотеку для проживания стоит адекватно оценить свои возможности. Платить потребительский кредит 5 лет или ипотеку 30 – это разные вещи.

Новые потребности появляются каждый день, а ипотека будет тянуться десятки лет. Рождение детей, смена работы и изменение внешней обстановки влияет на размер дохода. А чем меньше денег остается после выплаты кредита, тем выше социальная напряженность.

Важно оценить все «за» и «против», а также максимально учесть возможные риски на 30 лет. Например, можно взять квартиру не в столице или центре города, а в отдаленных районах или пригороде при наличии транспорта (метро, трамвай), чтобы без пробок добираться на работу.

При наличии материнского капитала и собственного жилья лучше сразу купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Цены могут вырасти и в итоге полученной от государства суммы не хватит даже на часть комнаты. Грамотно использованный материнский капитал позволит найти квартирантов, которые выплатят ипотеку за аренду.

Есть смысл взять ипотеку при возможности трудоустройства с более высокой заработной платой, если отсутствуют варианты удаленной работы. Но разница в полученном доходе должна покрывать как минимум платеж по кредиту. 

Не стоит покупать квартиру на будущее, если есть средства купить однокомнатную – лучше купить ее сейчас. После выплаты кредита можно думать об улучшении условий.

При подаче заявки нужно предоставить максимально возможное количество документов. Чтобы уменьшить ставку по ипотеке – подтвердить доход, трудоустройство, узнать условия кредитования в банке, где оформлен зарплатный проект.

Не стоит брать ипотеку, чтобы переехать, например, из-за климата или в поисках лучшей жизни без реальной цели. Согласно статистике банков, энтузиазма хватает на 3-5 лет, после чего следует продажа недвижимости и возвращение в регион откуда переехали или покупка более дешевой недвижимости.