USD 70,38 0,34
EUR 76,73 0,22
Нефть 81,37 0,01
Ваш город:
Москва
USD 70,38 0,34
EUR 76,73 0,22
Нефть 81,37 0,01

Что такое ипотека?

Ипотека в банке – это кредит для покупки жилья. Заемщик становится собственником квартиры или дома, но не может их продать или подарить. Объект остается в залоге в качестве гарантии полного погашения кредита. В случае невыплаты банк продаст недвижимость и заберет деньги в счет возмещения долга.  

История ипотеки, как и когда появилась

Первые случаи закладывания земли за деньги были известны еще в Древнем Египте. Но широкое распространение ипотечная ссуда получила уже в Древней Греции в 594 году до н.э. Афинский архонт Солон (правитель государства) проводил экономические реформы, чтобы истребить долговое рабство.

Тогда деньги выдавали под залог имущества, в том числе участков и домов. На территории должника устанавливали большой камень белого цвета, на котором писали сумму, срок и процент по займу. Именно такие камни называли «ипотека», что в переводе с древнегреческого означает «залог», «предупреждение». В дальнейшем камни сменились на ипотечные журналы.

Похожая практика была и в Древнем Риме – имущество должник обязан был отдать кредитору пока не вернет деньги.

Законы об ипотеке в истории

Юридически понятие ипотека закрепили только в 14 веке в Германии, а в конце 16 века – во Франции.

В России изначально практиковалась форма заклада аналогично, как в древнем Риме. То есть имущество находилось у кредитора. И только в 15 веке появился термин залог, когда собственник мог пользоваться землей пока исправно возвращает займ. Право безусловного перехода кредитору (в наше время – банку) было закреплено в 1649 году в «Соборном уложении».

Первый ипотечный банк в России появился в 1754 году по инициативе графа Петра Шувалова. Он был создан для борьбы с ростовщиками и высокими процентами. В отличии от европейских банков (где в залог не брали крепостных), в России «души» закладывали часто. Кстати, это стало вдохновением для Н. Гоголя в создании произведения «Мертвые души».

В 1786 году была создана Страховая экспедиция – организация по страхованию домов, которые передавали в залог. Кредиты выдавались придворной знати и помещикам.

В 1861 году, после отмены крепостного права, ипотеку выдавали крестьянам на 49 лет под 6% годовых. Более 20 млн. человек получили деньги «для первоначального обзаведения» хозяйством.

К 1917 году в стране зарегистрировали 21 земельный банк (с участием государственного капитала) и 18 частных.

В 1918 году все было национализировано, а термин ипотека трактовался как орудие разорения и эксплуатации крестьян. В социалистических странах история ипотеки была прервана.  

Ипотека в современной России

В Европе и США возможность получить ипотеку под залог недвижимости оставалась постоянно. Но в Россию она вернулась только в 1997 году, в связи с принятием 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С 1998 года ипотеку выдавали на 3 года и преимущественно в долларах США, поэтому клиентов было не много.

Со вступлением в силу нового Жилищного кодекса 1 января 2005 года начался активный рост ипотечного кредитования:

  • процентная ставка 10-12%;
  • срок кредита 30 лет;
  • без первоначального взноса.

Кризис 2008 года и дальнейшее восстановление экономики до 2012 затормозили развитие ипотеки в стране.

Актуальная процентная ставка по ипотеке

В настоящее время сокращение ключевой ставки Банка России позволяет выдавать ипотеку под 9,5%, льготные программы – 4-6%, в отдельных случаях 2%.

По данным Центробанка только в 2022 году было выдано ипотеки на 2,6 трлн. руб. В залоге у кредиторов остается более 65% жилого фонда, введенного в эксплуатацию с 2016 года, в отдельных регионах – до 80%. А значит минимум каждая вторая квартира покупается в ипотеку кредит.

Что такое ипотека простыми словами

В течение этих 10-лет ипотечное законодательство продолжает развиваться, но финансовые учреждения еще не раскрыли свои возможности. Ипотеку выдают почти все банки. И с учетом высокой конкуренции они меняют условия, но схема оформления и выдачи в целом стандартная.

 

В чем разница между ипотекой и кредитом

Кредит — это общий термин для всех видов займов, а ипотека — это разновидность кредитования, которая позволяет заемщику получить деньги на покупку недвижимости. Ее особенность заключается в том, что она оформляется под залог приобретаемого жилья. И до момента полного погашения задолженности недвижимость находится в собственности банка.

Учитывая стоимость недвижимости, такой кредит относится к долгосрочным. И для отдельных категорий граждан ипотека – это единственный способ приобрести собственное жилье.

Для оформления ипотеки нужно:

  • выбрать банк;
  • собрать необходимые документы;
  • подать заявку.

Если банк примет положительное решение, то оно будет действительно в течение минимум 3 месяцев. При покупке у застройщика выбрать квартиру можно до подачи заявки на кредит. Вторичную недвижимость лучше выбирать уже после одобрения заявки.

Как взять ипотечную ссуду

Схема выдачи ипотечного кредита:

  1. Клиент оформляет заявку на ипотечный кредит для покупки жилой недвижимости.
  2. Банк рассматривает заявку и принимает одно из 3 типов решений:
    1. одобрить в полном объеме;
    1. потребовать увеличить первоначальный взнос (если программа без взноса – уменьшить сумму кредита);
    1. отказать.
  3. Клиент выбирает недвижимость исходя из одобренной суммы и предоставляет документы в банк для оценки стоимости залога.
  4. Банк оценивает возможность принять жилье в залог. При положительном решении начинается процесс оформления ипотечного договора, при отрицательном – поиск новой квартиры.
  5. Клиент вносит первоначальный взнос на счет продавца. Оставшуюся сумму перечисляет банк.
  6. После оформления сделки клиент регистрирует право собственности с обременением.
  7. В некоторых случаях требуется оформление страхования жизни и залога.

Платежи по кредиту вносить необходимо ежемесячно согласно графику. Сумма взноса включает основной долг и проценты. Как только внесен последний платеж – банк выдает справку об отсутствии задолженности и снимает обременения с объекта недвижимости.

Если в условиях прописано обязательное страхование – требуется ежегодно страховать жизнь и/или недвижимость. Это правило действует в течение всего срока кредитования.

Требования к заемщикам по ипотеке лояльнее чем по потребительским кредитам или на покупку автомобиля. Так как банк практически гарантированно получит свои средства.

В зависимости от объекта залога и финансовых возможностей клиента (наличие подтвержденного дохода и официальное трудоустройство) первоначальный взнос может составлять от 15 до 70%.

Требования к клиентам:

  • Возраст – 24-55 лет.
  • Гражданство – РФ.
  • Доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей.
  • Наличие в собственности движимого имущества, свидетельствующего о состоятельности. Условие важное если доход клиента полностью не официальный или он зарегистрирован в качестве ИП и сдает «нулевую» отчетность.

В исключительных случаях рассматривают заемщиков с 21 года, но учитывая статистику неплатежей по кредитам банки предпочитают более «зрелых» клиентов.

Для заключения договора необходим паспорт и СНИЛС, у ИП – налоговая декларация и выписка по счету (если он открыт в стороннем банке).

Последствия просрочки платежей по ипотеке

При отсутствии платежей банк вправе забрать недвижимость и выставить ее на торги. С вырученной суммы будут погашены обязательства клиента, оставшиеся деньги (при наличии) переводятся на его счет.

До изъятия жилья можно попробовать заключить дополнительные договора для оптимизации условий ипотечного кредита:

  • Изменение графика платежей по соглашению с банком. Заключается в установлении фиксированной суммы, которую клиент сможет выплачивать пока финансовое положение не улучшится. Накопившаяся задолженность будет перераспределена на последующие годы выплат.
  • Плавающий график. Часто применяют в курортных городах, ввиду динамики дохода у клиентов, зарабатывающих с мая по сентябрь.
  • Кредитные каникулы. Оплата только процентной ставки по кредиту, основной долг перераспределяется на другие периоды и происходит увеличение платежей. Срок кредитных каникул не превышает 6 месяцев.
  • Рефинансирование кредита. Заключить новый договор на больший срок, чтобы уменьшить сумму платежей. Рефинансирование можно оформить в банке, который выдал ипотеку или выбрать более выгодные условия в другом кредитном учреждении.

Виды ипотечных кредитов

Классификация ипотечных займов проводится по основным параметрам договора.

В зависимости от цели выделяют 3 вида кредита:

  • Стандартная ипотека. Займ на покупку строящегося жилья или квартиру на вторичном рынке. При необходимости кредит могут оформить под залог уже имеющейся у клиента недвижимости.
  • Социальная (льготная) ипотека. Приобретение жилья в ипотеку при государственной поддержке – дальневосточная, земский доктор, программа для военнослужащих, семейная ипотека и др.
  • Кредит под залог недвижимости. Этот вариант применяют в следующих случаях: выдача денег с плохой историей и с высоким первоначальным взносом, покупка недвижимости нерезидентами, приобретение «неликвидного» жилья (слишком дорогого, на которое потом сложно будет найти клиента). Программа менее распространена, так как у банка есть дополнительный риск с продажей залога и возвратом денег.

Таблица: Классификация ипотеки по условиям договора.

КритерийОписание
Тип залогаЗалог уже имеющейся у клиента недвижимости (ипотека в силу договора), или залог, приобретенный на кредитные средства (ипотека по закону).
По объекту кредитованияКвартира, дом, строящееся жилье в многоэтажном доме или индивидуально
Ориентация договораБез государственной поддержки – коммерческая ипотека, с поддержкой – социальная
Тип платежаАннуитетный – одинаковые каждый месяц, весь период действия договора. Дифференцированные – меняются в зависимости от условий договора. Как правило, первый самый большой платеж, а в дальнейшем идут на уменьшение. Переплата по такому графику меньше, но первые платежи не каждый клиент сможет платить из-за их размера
Цель кредитаПриобретение конкретного объекта – целевая. Если при оформлении клиент пока не определился – нецелевая, тогда деньги переведут на счет, а в залог оформят имеющееся жилье

Учитывая срок и процентную ставку по ипотечному кредитованию, сейчас это самый оптимальный вид займов. Только не каждый клиент за 500 000 рублей захочет закладывать квартиру, чтобы выплачивать их 20 лет с минимальным платежом.

Законы об ипотеке

Нормативная база в РФ очень развита, она учитывает интересы не только банка, но и заемщиков.

Таблица. Основные кодексы и постановления правительства, которые регулируют ипотечное кредитование.

НаименованиеНомерДата принятияСодержание
Жилищный кодекс РФ, утвержден Федеральным законом № 188-ФЗ 29.12.2004правила использования жилой недвижимости
Гражданский кодекс РФ, утвержден Федеральным законом № 51-ФЗ 30.11.1994характеристика права собственности на недвижимость, порядок оспаривания сделок, определение залога, неустойки и др.
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»102-ФЗ16.06.1998требования к содержанию договора, права и обязанности сторон, правила регистрации залога
Федеральные законы:   
 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним122-ФЗ21.07.1997правила записи сделки в государственных органах
 О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих117-ФЗ20.08.2004особенности выдачи «военной» ипотеки
О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным кредитам (займам)157-ФЗ03.07.2019порядок выдачи субсидии 450 000 рублей семьям с 3 и более детьми, рожденными в период с 2019 по 2022 годы
Постановления Правительства РФ:   
Об утверждении Правил предоставления субсидий акционерному обществу "ДОМ.РФ" на возмещение недополученных доходов и затрат в связи с реализацией мер государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий для погашения обязательств по ипотечным кредитам (займам)117007.09.2019Особенности выдачи ипотеки для многодетных
Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей171130.12.2017условия субсидирования ипотеки для многодетных
Об отдельных вопросах возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по ипотечным кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации106030.06.2021порядок выдачи льготных кредитов для нуждающихся
Об утверждении условий программы "Дальневосточная ипотека"160907.12.2019оформление дальневосточной ипотеки
О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации"105017.12.2010ипотека для молодых семей
Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Дом.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации на строительство (приобретение) жилого помещения (жилого дома) на сельских территориях (сельских агломерациях)156730.11.2019кому и как выдают сельскую ипотеку

Власть постоянно принимает новые законы об ипотеке, а также изменяет действующие постановления правительства, с учетом экономической и социальной обстановки.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

У ипотеки много преимуществ, но и минусов достаточно. Желательно ознакомиться с ними перед подачей заявки, чтобы принять взвешенное решение о покупке жилья в ипотеку.

Преимущества ипотеки:

  1. Возможность купить жилье быстро. С момента подачи заявки до оформления ипотечного кредита проходит не более 14 дней при покупке жилья у застройщика, 30 дней – при покупке на вторичном рынке.
  2. Выгодные инвестиции. Стоимость жилья может вырасти, а значит часть оплаченных процентов компенсируется изменившейся ценой. Например, купили квартиру за 2 000 000 рублей, через 10 лет она уже стоит 5 000 000, а переплата по процентам составила 2 200 000 рублей.
  3. Небольшие выплаты по кредиту, что бывает выгоднее чем платить за съемное жилье. С учетом что многие снимают годами – за это время можно уже стать собственником.
  4. Получение налогового вычета на проценты и сумму долга.
  5. Много льготных программ от государства, позволяющих сэкономить на процентах.

Недостатки ипотечного кредитования:

  1. Большая переплата. За 20 лет переплата превышает сумму кредита в 3-6 раз.
  2. Ежегодные расходы на страхование в сумме 5 000 – 15 000 руб.
  3. Ограничения на продажу имущества до выплаты ипотеки или оформление большого пакета документов при согласовании с банком продажи или замены предмета залога.
  4. Риск конфискации имущества при нарушении условий договора.
  5. Моральная усталость. При заключении договора многие рассчитывают досрочно погасить кредит за 5-7 лет. Но на практике это могут сделать только 10% клиентов. В итоге продажа залога и покупка более дешевого жилья на разницу, либо переезд в пригород.
  6. Высокая кредитная загрузка и невозможность оформить другие кредиты при необходимости.

Как работает ипотека, как ее использовать

Тем, кто хочет взять ипотеку для проживания стоит адекватно оценить свои возможности. Платить потребительский кредит 5 лет или ипотеку 30 – это разные вещи.

Новые потребности появляются каждый день, а ипотека будет тянуться десятки лет. Рождение детей, смена работы и изменение внешней обстановки влияет на размер дохода. А чем меньше денег остается после выплаты кредита, тем выше социальная напряженность.

Важно оценить все «за» и «против», а также максимально учесть возможные риски на 30 лет. Например, можно взять квартиру не в столице или центре города, а в отдаленных районах или пригороде при наличии транспорта (метро, трамвай), чтобы без пробок добираться на работу.

При наличии материнского капитала и собственного жилья лучше сразу купить квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Цены могут вырасти и в итоге полученной от государства суммы не хватит даже на часть комнаты. Грамотно использованный материнский капитал позволит найти квартирантов, которые выплатят ипотеку за аренду.

Есть смысл взять ипотеку при возможности трудоустройства с более высокой заработной платой, если отсутствуют варианты удаленной работы. Но разница в полученном доходе должна покрывать как минимум платеж по кредиту. 

Не стоит покупать квартиру на будущее, если есть средства купить однокомнатную – лучше купить ее сейчас. После выплаты кредита можно думать об улучшении условий.

При подаче заявки нужно предоставить максимально возможное количество документов. Чтобы уменьшить ставку по ипотеке – подтвердить доход, трудоустройство, узнать условия кредитования в банке, где оформлен зарплатный проект.

Не стоит брать ипотеку, чтобы переехать, например, из-за климата или в поисках лучшей жизни без реальной цели. Согласно статистике банков энтузиазма, хватает на 3-5 лет, после чего следует продажа недвижимости и возращение в регион откуда переехали или покупка более дешевой недвижимости.

Вопрос-ответ

Можно ли получить ипотеку с плохой кредитной историей?

Да. На момент заключения договора не должно быть действующих просрочек. Банк потребует большой первоначальный взнос и ставка будет максимальная.

Выгодно ли делать частичное досрочное погашение по ипотеке?

Да. Если у клиента платеж 20 000 рублей, и он хочет уменьшить его – нужно выбрать тип досрочного погашения «Уменьшение суммы ежемесячного платежа». Тогда переплата будет значительно сокращается. Такой вариант досрочного погашения самый выгодный.

Есть ли программы без страхования жизни и квартиры?

Да. Необходимо внимательно изучать условия банков. В отдельных случаях со страховкой и расходами по ней условия бывают выгоднее чем без них. Так как банки компенсируют недополученный доход от страховых компаний увеличением процентов.

Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?

Да, только при наличии письменного согласия от банка и поступлении денег от продажи в счет кредита. Если после оплаты основного долга и процентов образуется разница, банк перечислит ее на текущий счет или по реквизитам в другом банке на основании заявления клиента

Как оформить ипотеку под 0,1%?

Данный вид «выдает» застройщик. Суть ипотеки заключается в следующем: при покупке по стандартной ипотеке стоимость 1 кв. метра составляет 100 000 рублей, при ипотеке под 0,1% она будет составлять 150 000. Вся разница, которая будет по стандартной ставке и «льготной», будет включена в стоимость квартиры. Поэтому никакой ипотеки ниже ключевой ставки Банка России и официальных программ субсидирования не существует.

Автокредиты Вклады Дебетовые карты Ипотека Кредитные карты Кредиты Кредиты для бизнеса Кредиты под залог Микрозаймы РКО
Эта статья полезная?
Расскажите друзьям:

Сумма займа: от 1.000 до 30.000 рублей Срок займа: от 16 дней (с возможностью пролонгации / досрочным погашением) Процентная ставка: от 0%  до 1% в день Получение денег – онлайн на банковскую карту. Способы оплаты займа: На сайте ...

Целевое действие — выплата за выданную и активированную карту, по которой прошла транзакция не менее 1000 рублей ВТБ — один из крупнейших универсальных банков России, предоставляющий широкий спектр финансовых услуг как для юридических, так и для ...

Сервис оформления ОСАГО в Сравни.ру позволяет пользователям сравнить и купить онлайн полис осаго в одной из страховых компаний.

Комментарии (0)